Ненедвижимость

27.03.2018

Деревянный дом — это не недвижимая вещь. Так недавно на Дальнем Востоке решил суд.

Статья 130 ГК РФ гласит: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Казалось бы, относительно зданий все предельно ясно и споров по этому поводу возникать не должно - прямо поименованы, все прекрасно. В сети порой подшучивают над невозможностью перемещения зданий (например здесь https://www.youtube.com/watch?v=RbKeRkyTdlo), но в целом отнесение их к недвижимости на полном серьезе никто не оспаривает.

И вот неожиданность - решение суда по делу №А51-40899/2013. Это решение устояло в апелляционной инстанции. Сейчас рассматривается в кассации.

Согласно указанному решению спорные объекты, размещенные на находящемся в федеральной собственности земельном участке на острове Русский во Владивостоке, признаны движимым имуществом (не объекты недвижимости), так как не являются объектами капитального строительства. Этот вывод привел к разрешению спора в части признания спорных объектов самовольными постройками - они не были признаны самовольными, в иске отказано.

К спорным относятся несколько объектов, но мы остановимся только на одном из низ - деревянном здании. Его описание: используется как база отдыха, 3 этажа, площадь около 1 000 кв.м., сборно-разборный (так предусмотрено документацией завода-изготовителя), стены - профилированный клееный сечением 230х170 мм из хвойных пород,.

В решении и апелляционном определении особо отмечается, что элементы строения из клеёного бруса изготовлен заводским способом и предусматривает возможность сбора и разбора без нарушения его целостности и функционального назначения.

В обоснование позиции суд так же приводил другие доводы. Предоставим слово суду:

«С тыльной (задней) стороны часть наружных стен в уровне цоколя выполнена из сборных ФБС блоков выше отметки территории с одной стороны объекта и по уровню уклона рельефа земли с тыльной стороны, которые размещены на монолитной плите (бетонной подготовке) толщиной (t) до 0,3 (30 см.), часть строения размещена на деревянных столбах и подкосах, с тыльной и левой торцевой стороны часть наружных стен выполнена из панелей типа «СИП», которые установлены частично на монолитную плиту (подготовку), частично и непосредственно на поверхность земли (в том числе на выравнивающий слой из скального грунта); межэтажные, чердачные перекрытия деревянные, внутренние лестницы деревянные, крыша двухскатная из металлочерепицы по основанию из деревянных конструкций; внутренняя отделка потолка и стен отсутствует; заполнения деревянных и оконных проемов - пластиковые оконные и дверные конструкции.»

Заключение судебного эксперта судом интерпретируется так:

«В силу изложенного экспертом сделан вывод о том, что здание базы- отдыха, общей площадью 957,8 кв.м. возведено из быстровозводимых конструкций - клееного бруса, устроенного по основанию из монолитной плиты (бетонной подготовки), деревянных опор, а также отдельные части строения размещены непосредственно на грунте. Конструктивное решение объекта предусматривает возможность его демонтажа, перемещения в демонтированном виде и повторного монтажа, что свидетельствует о том, что указанный объект нельзя отнести в соответствии со статьей 130 ГК РФ к объектам недвижимости.»

Из важного в решении также: 

«Также коллегия отмечает признаки внутренней несогласованности позиции истца о необходимости учета характера такого вида фундамента, как ленточный, представляющий собой замкнутый контур из железобетона, возводимый под всеми несущими стенами здания (т. 2 л.д. 215, 216), применительно к характеристикам основания здания трехэтажного здания - базы отдыха, которое фактически не имеет единого замкнутого контура фундаментного основания, частично располагаясь на сборных ФБС блоках, частично на деревянных столбах и подкосах, с тыльной и левой торцевой стороны часть наружных стен установлена частично на монолитную плиту (подготовку), частично и непосредственно на поверхность земли (в том числе на выравнивающий слой из скального грунта). Отмеченные особенности расположения спорного строения наглядно следуют из фотоматериалов, демонстрирующих фасадную, тыльную и торцевые части строения.»

В защиту своей позиции суд обращается и к «Обзору судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. Согласно Обзора не является капитальным объект, являющийся типовым, изготовленным в заводских условиях, части и соединительные элементы которого поставляются в разобранном состоянии, собранная конструкция крепится на бетонную площадку креплениями, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой, установка объекта производится без устройства заглубленного в землю фундамента, который свидетельствовал бы о наличие прочной связи с землей. 

Дана и оценка наличию коммуникаций:

«Верной является оценка судом первой инстанции критерия наличия у отдельных объектов коммуникаций, который сам по себе не свидетельствует о его капитальном характере, поскольку само по себе наличие или отсутствие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно- технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорных объектов в качестве временной постройки или объекта капитального строительства.»

Таким образом, ключевыми мотивами отнесения эксплуатируемой трехэтажной базы отдыха из клеенного бруса к движимому имуществу суд определил:

  1. Заводской способ изготовления стеновых конструкций.
  2. Отнесение объекта к разряду быстровозводимых.
  3. Предусмотренная конструкцией возможность сбора и демонтажа с последующей сборкой вновь без потери свойств и функционального назначения.
  4. Различные способы опирания стен на фундамент (местами - непосредственно на землю).
  5. Отсутствие значимости у факта наличия коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) в части отнесения к недвижимым вещам.

Сложно комментировать подобные случаи не располагая всей информацией об объекте и не ознакомившись с заключением эксперта, заключениями специалистов. Но случай явно заслуживает внимания, заставляет задуматься любого эксперта.